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다주택자들 지금 증여하는 이유, 왜그럴까요?


1. 명의 분산을 통해 종합부동산세의 부담을 줄이기 위함입니다.


다주택자의 경우 공시가격 현실화에 따라서 종합부동산세 부담이 급격히 증가하게 되었습니다. 7월 22일 발표한 세법 개정안에서 종합부동산세율을 인상하기로 했기 때문에 앞으로의 종합부동산세의 부담은 더욱 커질 것으로 전망됩니다.

예를들어 공시가격 10억원짜리 주택 2채를 단독명의로 보유하고 있다면 2021년 예상되는 종합부동산세는 약 2,830만원 입니다. 종합부동산세는 인당 공시가격 6억원을 초과하는 부분에 대해서 세금이 부과됩니다. 다주택을 보유하더라도 가족 명의로 분산하여 가지고 있다면 종합부동산세를 줄일 수 있습니다.
예를들어 공시가격 10억원짜리 주택 2채를 가족 4명 명의로 분산하여 보유하고 있다면 1인당 6억원 이하로 보유하고 있기 때문에 종합부동산세의 부담은 없습니다.
기존에는 가족명의 분산외에도 신탁이나 법인을 활용하여 명의를 분산하면 종합부동산세를 절세 할 수 있었습니다. 하지만 발표된 세법개정안에서 신탁이나 법인을 활용하여 종합부동산세를 줄이는 방안을 절세할 수 없도록 했기 때문에 이제는 가족명의로 증여하여 분산하는 방법 외에는 종합부동산세를 절세할 수 있는 방안이 없는 것이 현실입니다.

2. 증여로 취득가액을 높여 양도소득세를 줄이기 위함입니다.


증여를 하는 두번째 이유는 양도소득세의 증가 때문입니다. 부동산 가격이 올라 양도차익이 많이 발생했음에도 불구하고 양도소득세가 부담되어 주택을 팔기란 쉽지 않습니다. 예를들어 조정대상지역내 2주택자가 양도차익 10억원 주택을 양도하게 되면 양도소득세는 약 5.3억원입니다. 세법개정안에 따르면 2021년 6월 1일 이후부터는 2주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하게 되면 추가 20%p를 중과세하고 3 주택자면 추가 30%p를 중과세하기로 해 양도소득세의 부담은 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.

양도소득세를 계산할 때 증여를 받고 5년이 지난 부동산의 취득가액은 증여 받은 당시의 증여가액이 됩니다. 물론 증여세와 취득세를 부담해야 하긴 하지만 양도소득세의 부담이 늘어난 상황에서는 증여세 부담에도 불구하고 증여를 통해 양도소득세를 줄이는 것이 세금측면에서는 더 유리한 경우가 많이 발생합니다. 시가 15억원 공시가격 10억원 아파트를 배우자와 성년 자녀 2명에게 증여한다고 했을 때 증여세와 취득세를 모두 합쳐보면 약 2억원이 발생합니다. 시가 15억원으로 증여했기 때문에 5년 이후 15억원을 초과하여 양도하였을 때 양도소득세가 발생하게 됩니다.

시가 15억원, 공시가격 10억, 양도차익 10억원 가정,
-. 제3자에게 양도시 양도소득세 5억 3,160만원
-. 배우자 증여세 X, 취득세 1,333만원
자녀 증여세 7,760만원, 취득세 1,333만원

상속 증여세 절세 효과도 있습니다.
양도소득세 절세와는 별개로 상속세의 절세 효과도 있습니다. 상속세는 피상속인(사망자)의 모든 재산을 평가하여 상속세를 계산하는데 각종 공제를 제외하고 과세표준이 30억원 초과분에 대해서는 50% 세율을 적용 받습니다. 상속세를 줄이는 가장 좋은 방법은 상속(사망)이 일어나기 10년보다 이전에 본인의 상속세율보다 낮은 세율로 증여를 하는 것입니다. 또한 향후 자산의 가치가 증가한다고 예상한다면 빠른 증여를 통해 자산 증가분 만큼 상속세의 추가 절세 효과도 있습니다. 증여는 현금으로 증여할 수도 있지만 앞서 말한 양도소득세 절세 효과도 있기 때문에 양도차익이 많은 주택으로 증여하여 상속세도 줄이고 양도소득세도 줄이는 '일석이조'의 효과를 볼 수 있습니다.

'시간이 없다' 취득세 인상될 수 있기 때문입니다.
지난 14일 증여로 인한 취득의 경우 취득세율을 최대 12%까지 과세하도록 한 '지방세법 일부개정법율안 개정안'이 발의 되어 있습니다. 이 내용은 지난 7·10 대책에도 포함되지 않았던 내용입니다. 만약 이 내용이 통과되어 시행된다면 시행 시점은 공포되는 시점부터 시행될 것으로 예상됩니다. (빠르면 8월초 예상) 따라서 증여를 생각하고 있는 다주택자라면 증여에 대한 취득세율이 인상되기 전에 미리 증여하는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법입니다.

무조건 증여를 하는게 좋은 게 아닐 수 있습니다. 하지만 본인의 상황에 따라 증여를 통해 세금을 절세하는 전략은 필요해 보입니다.

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