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전세보증보험에 반드시 가입해야 할까? 궁금합니다.

최근 임대차시장이 혼란의 시기가 찾아오면서 임대보증금 반환보장보험에 대한 관심도 높아지고 있는데요. 

임대사업자들은 지난달부터 갑자기 임대보증보험에 가입 의무가 생겼습니다.

세입자(임차인)들은 임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제) 도입 등으로 집주인(임대인)과 갈등이 커지자 전·월세 보증금을 돌려받지 못할까 걱정하고 있습니다. 

임대인도 임차인도 여러모로 혼란스러워하며 관련 제도를 알아보고 있는 추세입니다.

전세보증보험에 대한 가입 의무와 종류, 장단점 등을 살펴보겠습니다.

 

전세보증보험 가입해야하나?

7·10대책에 따라 주택임대사업자(등록 임대사업자)는 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 '임대보증금 보증보험'에 가입할 '의무'가 신설됐습니다.


대책 발표와 함께 새롭게 출시된 이 보험은 임대사업자가 부도 등으로 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증 기관이 이를 대신 반환하는 상품인데요.  신규 임대 등록하는 주택은 반드시 임대보증금 보증보험에 가입해야 하며 기존 등록 주택은 법 시행 1년 뒤인 내년 8월18일 이후 신규 계약 체결부터 적용됩니다.

올해 3월 말 기준 전국 주택임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만 가구가 가입 대상인데요. 만약 가입 의무를 이행하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2000만원의 벌금을 내게 됩니다.

임대보증금


임대보증금 보증보험은 HUG의 '전세보증금반환보증'이나 SGI서울보증의 '전세금보장 신용보험'과 비슷한데요.

임차인이 보증료 전액을 지불하던 기존 방식과 달리 임대인과 임차인이 보증료를 나눠 부담한다는 점에서 차이가 있습니다.
임대인이 보증료의 75%(임대인-임차인 3대 1비율)를 내야 하는데 보증료는 HUG 기준으로 보증금의 0.099~0.438%고요. 임대사업자의 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채 비율이 높을수록 보험료가 올라가게 되어 있습니다.


가령 집주인 신용등급이 1등급에 부채비율이 60%이하인 아파트를 전세보증금 4억원에 살게된다면 최소 요율인 0.099%가 적용됩니다. 계약 기간인 2년간 보증료는 총 79만2000원(4억원×0.099%×2년)으로 그중 집주인이 59만4000원, 세입자가 19만8000원을 납부하게 되는 것입니다.

'민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 제40조(보증수수료의 납부방법 등)에 따르면 보증수수료는 임대사업자가 납부해야 하며, 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함해 징수하되 임대료 납부고지서에 징수된 내용을 나타내야 합니다.


임대사업자가 보증수수료 전액을 먼저 납부한 뒤 임차인에게 25%를 받는 것입니다.

임차인이 보증료 부담을 거부할 경우 딱히 방법이 없다는 점에서 향후 문제의 소지가 있어 보이는데요. 세입자는 보증보험 가입 의무도 없고 처벌 규정도 없기 때문입니다.


이에 국토부는 "민간임대주택에 관한 특별법 시행령과 표준임대차계약서상에 임차인이 지급할 보증료를 설명하고 명시하게끔 돼 있기 때문에 계약 체결 시 언급을 해야 한다"며 "임차인이 보증보험에 가입하고 싶지 않다면 해당 주택에서 계약을 진행하지 않으면 되고, 만약 계약 체결 후에 보증료 부담을 거부하면 보증금 반환할 때 제하고 돌려주는 방법도 있다"고 언급했습니다.

 

 

hug vs sgi 전세반환보증 무슨차이?

'HUG냐 SGI보증이냐' 선택은 임차인의 몫입니다. 주택임대사업자가 공급하는 매물이 아닌 경우엔 기존의 전세금 보장보험 상품을 이용할 수 있습니다. 이때는 임차인이 보증료를 100% 납부해야 하�

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