서울 강남 3구 아파트값 11개월만에 하락, 8년만에 최대 하락(feat. 은마아파트)

강남 3구 아파트값 언제까지 떨어질까?

 

작년 12·16 부동산대책으로 자금 출처 조사가 강화되고 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지되면서 서울 강남권 아파트 가격이 추락세를 보이고 있습니다.

 

강남3구의 아파트값은 지난달 0.63% 하락해 지난 2월 0.02%, 3월 0.17%에 이어 하락폭이 이어지고 있는데요. 이런 강남 강남 집값 하락세를 `강남 진입`의 기회로 받아들이는 분위기도 있습니다.

많은 사람들이 가격 때문에 서울을 벗어났지만 요즘 강남 아파트값이 수억원씩 떨어지자 강남 재진입을 꿈꾸는 사람들이 많습니다.

경기도 집값은 최근까지 계속 올랐고 강남은 떨어지면서 두 지역간의 아파트값 차이가 줄어들었기 때문인데요.

 경기도를 중심으로 조심스레 갈아타기 물결이 일고 있습니다.

실제 강남은 급매물을 잡기 쉽지 않은 반면 경기도는 팔 때 시세만큼 받기도 힘든 실정입니다.

많은 전문가들은 강남 재진입 수요자들에게 최적의 적기라고 언급하고 있는데요.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 총 6864가구인 송파구 신천동 `파크리오`(전용 84㎡)가 16억5000만원에 거래됐습니다.

 직전 최고가 대비 2억2500만원 저렴한 가격인데요.

이 아파트는 최근 15억2000만원에 급매로 나와 화제를 모았었습니다.

 이처럼 강남권 아파트가 15억원 선까지 내려오자 이와 갭이 크지 않은 경기도 아파트와 비교가 되고 있습니다.

국토부 실거래가시스템에 따르면 수원 영통구 `자연앤자이2단지` 전용 148㎡가 지난 3월 2억7000만원 오른 17억원에 올려졌고 

 인근 `광교e편한세상` 전용 120㎡는 지난 3월 7500만원 오른 14억6000만원에 거래됐습니다.

집의 면적이 다소 줄어드는 걸 감수한다면 이 아파트를 팔면 강남으로 진입이 가능해집니다.

강남 진입시에는 물론 여러 제약이 있는데요.

 경기도 집을 샀을 때 대출이 없었으며 경기도와 강남 집값의 갭을 현금으로 갖고 있어야 갈아타기가 가능합니다.

지난해 나온 12·16 대책의 핵심은 이 같은 규제지역 내 고가 주택으로 갈아타려는 수요를 막는 것이 핵심입니다.

 

 투기지역·투기과열지구에서는 1주택 가구의 주택 구입, 무주택 가구의 고가 주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부과하고, 대출 주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경해 대출을 통한 고가 주택 구입자를 부담스럽게 만드는데요.

이 갭이 곧 다시 벌어질 것으로 전망하고 있습니다.

강남 아파트는 장기 급등에 따른 이제 거품이 빠지는 중이며 뒤늦게 상승 대열에 동참한 하남 수원 등 경기도도 풍선효과가 종료되고 코로나19 투자심리 위축으로 수도권도 올해 말까진 조정될 것으로 보고 있습니다.

 

문재인 정부가 적극적으로 펼치고 있는 '부동산 투기와의 전쟁'이 효과를 나타내고 있습니다.

 고가 아파트가 몰려 있어 집중 타깃이 된 강남 3구에서 집값이 급격히 하락하고 있는데요.

 주간 단위를 넘어 월간 단위로 하락폭이 커지고 있으며

 강남 3구에서는 집값 하락률이 8년 만에 최대 폭까지 벌어졌습니다.

월 서울 아파트 매매가격은 0.17% 하락해 2019년 5월(-0.04%) 이후 11개월 만에 마이너스로 돌아섰으며  강남3구(강남, 서초, 송파)가 서울 전체 시세를 끌어내렸습니다.

 강남3구의 하락률은 -0.63%로 2012년 11월(-0.63%) 이후 8년여 만에 월간 최대 하락폭입니다.

서울 강남권은 지난해 12·16 대책으로 자금출처 조사에 더해 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된 이후 하락세를 맞고 있습니다.

 여기에 올해 3월 이후에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기침체 우려가 가세하면서 하락세가 더 커지고 있는데요.

이 내림세는 서울 전역과 수도권으로 확대될 조짐입니다.

 

서울 강남3구는 최근 3개월 연속으로 아파트값이 하락했는데 지난 2월에는 -0.02%, 3월에는 -0.17%에 이어 4월에는 -0.63% 등으로 하락폭은 확대됐습니다.

 정부 규제에 더해 코로나19가 동시에 겹친 결과인데요.
강남권에 위치한 주요 아파트 단지의 시세에서도 뚜렷한 변화가 나타났습니다.

 12·16 대책 이후 올해 4월까지 대부분 1억원 가량 떨어진 것으로 확인됐는데 대치동 은마아파트는 12·16대책 발표 이후 1억3000만~1억4000만원 떨어지며 변동률 기준으로 6~7% 하락했습니다.

 개포동 개포주공6단지와 압구정동 신현대 등이 1억1500만~2억7000만원 떨어졌고 서초구는 반포동 주공1단지, 반포자이, 아크로리버파크반포 등도 7500만~1억5000만원 하락했습니다.

 송파구는 잠실동 주공5단지, 잠실엘스, 신천동 잠실파크리오 등이 6500만~1억7500만원 떨어졌습니다.

 

강남권에서 시작된 하락세는 서울 비강남권이나 경기도 일대까지 확산되고 있습니다.

 용산구가 4월에 0.12% 떨어졌고, 영등포구는 4월 마지막주에 주간 기준으로 약세로 전환됐습니다.

 

이러한 추세는 이번달 더 가속화될 것으로 보고 있는데요.

 경기침체 국면에서 부동산 시장도 하락세가 상당 기간 이어지기 때문입니다.

 1분기 경제성장률은 -1.4%를 기록하며 11년만에 최저치를 떨어진 점을 고려할 때 당분간 하향 추세로 예측이 됩니다.

 현재 부동산 시장은 초저금리에 새 아파트 공급부족, 전셋값의 강세 등 상승요인이 있는 상태입니다.

 그러나 정부의 강력한 규제와 의지에 총선 압승까지 가세하면서 하락을 점치는 전망이 늘고 있습니다.

 
4월 총선에서 여당이 압승하며 대출과 세금, 청약, 자금 출처 조사 등을 중심으로 한 투기 수요 규제가 올해 내내 계속될 가능성이 높다며 보유세 과세기준(6월1일)을 앞두고 다주택자의 절세 매물도 과거보다 늘어나고 있습니다.

문 대통령은 올해초 청와대에서 열린 신년 기자회견에서 "부동산 투기를 잡고 시장을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 확고하다"며 "일부 지역은 서민들이 납득하기 어렵고 위화감을 느낄 만큼 급격히 상승한 곳이 있는데, 이런 지역들은 가격이 원상회복돼야 한다고 생각한다"고 말했습니다.

그러면서 "이례적으로 집값이 오른 곳에 대해서는 가격 안정만으로 만족하지 않겠다"고 강조했었습니다.

 조정대상지역에 대한 규제를 강화하는 2·20대책이 나왔고, 국토교통부는 부동산불법행위대응반(대응반)을 출범하고 집값담합 행위를 단속했습니다.
여기에 코로나19가 겹치면서 강남3구를 비롯해 서울 전역에서 집값이 약세를 보이고 있고  풍선효과를 나타냈던 수도권 일부 지역에서도 상승세가 꺾이는 분위기입니다.

그럼에도 정부의 의지 반영이 미미하다는 지적은 여전히 있는데 작년 말까지 워낙 상승률이 컸기 때문입니다.