임대차3법 뜻, 소급, 시행시기

임대차3법이 법사위(법제사법위원회 : 법적으로 이상이 없는지를 점검하는 국회 내 상임위원회 중 하나)를 통과했습니다. 해당 법안이 국회 본회의에서 최종 의결되고 나면 이제 법이 시행되는 것인데 본회의는 7/30 또는 8/4에 열릴 예정입니다.

우선 임대차 3법은 아래 3개가 핵심이니다.

■ 전월세 신고제
■ 전월세 상한제
■ 계약갱신 청구권제

이번에 논란이 되고 있는 임대차3법의 개정안에 관해서 주요 내용

■ 전월세 신고제 : 계약 후 30일 이내에 계약 내용 신고, 임대인/임차인에게 신고 의무 부여
■ 전월세 상한제 : 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한, 지방자치단체가 5% 이내로 상한을 결정했을 시 그에 따라야 됨.
■ 계약갱신 청구권제

 

1. 2+2 보장안 : 세입자의 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년을 더 연장할 수 있음

2. 계약 갱신 청구 거부 : 집주인은 물론 직계존속, 비속이 주택에 실거주를 2년 이상 하는 조건 하에 계약 갱신 청구 거부 가능합니다.

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1. 전월세 신고제
현재는 부동산 거래 또는 증여에 대해서만 신고를 하게 되어있는데, 이제는 전세나 월세도 신고를 해야된다는 취지의 법이라고 볼 수 있습니다.
임대인의 입장에서는 이제 임대 소득이 확연히 드러나게 될텐데 이를 토대로 정부에서는 과세하기가 좀 더 편리하게 될것으로 보입니다. 그리고 전월세 신고를 하면서 임대차 계약서를 해당 시/군/구청에 제출하게 되면 자동으로 임차인에게 확정일자가 부여된다고 합니다.
해당 시스템은 인터넷을 통해 거래내역을 입력한 후 공인인증서 등을 통한 전자서명을 하는 방식으로 구축될 것이라고 하는데 이 시스템 구축에 시간이 필요해 전월세 신고제는 2021년 6월부터 시행될 예정이라고 합니다.
만약 전월세 신고 의무를 이행하지 않으면 5만원 그리고 허위신고에 대해서는 100만원 이하의 과태료과 부과됩니다. 아직은 제도 초기이기 때문에 낮은 과태료를 적용하고 추후 인상의 가능성도 있다고 합니다.

→ 확정일자를 받게 되면 임대인은 소득세를 내게 되고, 임차인은 법적으로 보증금을 보호받을 수 있으며 임대현황과 과세에 대한 투명성을 확보할 수 있지만 추가적인 과세로 인해 임대인들의 빠른 전월세 상향등의 문제가 있을수도 있습니다.
그리고 오피스텔과 고시원의 경우는 해당 제도의 대상이 되지 않는다고 하는데, 불투명한 계약이 이루어 질 수 있을수 있습니다.

2. 전월세 상한제
국회 본회의를 통과한다면 빠르면 7월 31일부터 전월세 상한제가 시행됩니. 기존 세입자가 유지되는 경우에는 전월세의 5%까지만 인상이 가능하며 새로운 세입자가 들어올때는 전월세금 상한에 대한 제약이 없습니다.

→ 마찬가지로 새로운 세입자를 받을 때 임대인이 전월세를 많이 올려서 받을 가능성이 있어보입니다. 지방이야 그래도 덜하지만 서울/경기는 전세가가 대폭 올라가면 임차인에게 너무 부담이 되는 경우가 많기 때문에 전세가 점점 없어지고 월세가 늘어날 가능성도 충분히 있어보입니다.

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3. 계약갱신 청구권제
위에서 언급했던 집주인 또는 직계존속, 비속이 해당 주택에 실거주를 2년 이상 해야할 경우에는 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는데 만약 실거주를 핑계로 기존의 세입자를 내보내고 다른 세입자를 받는다면 이에 대해 기존 세입자가 손해배상청구를 할 수 있는 장치를 만들었습니다.

추가로 거부가 가능한 사유.
- 임차인이 2회 이상 월세를 연체했을 시
- 부정한 방법으로 임차를 했을 시
- 임대인과 임차인의 상호 합의시
- 주택의 전부나 일부가 멸실될 시
- 철거나 재건축 예정 시

그리고 손해배상청구의 금액에 대해서는 아래 중 큰 금액을 선택합니다.
- 계약 갱신 당시 월세 3개월치
- 새로운 세입자의 전월세의 임대료와 청구인의 거절 당시 임대료와의 차액의 2년치
- 입증할 수 있다면 피해 금액

해당 법은 존속중인 계약에 대해서는 적용이 되어서 임대인이 계약 만료 6개월 전에 계약연장 불가를 선언하더라도 임대차 3법 시행 이후 계약갱신 청구권을 행사한다면 임차인은 2년 더 계약 갱신이 가능하다. 또한 계약갱신 청구권은 늦어도 계약만료 1개월 전에는 임차인이 행사를 해야 효력이 있습니다.
그러나 임대인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약을 한 경우에는 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문입니다.
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→ 전월세 상한제와 마찬가지로 국회 본회의가 통과되면 바로 시행됩니다. 세입자의 입장에서는 최소 4년간은 해당 주택에 거주할 수 있다는 이점이 있습니다.

오늘 법사위를 통과함으로서 임대차3법은 거의 시행된다고 봐도 무방한 상황인것같습니다. 지금도 찬/반 논란은 계속 되고 있는데 임차인 입장에서는 환영할만한 법이지만 임대인들 입장에서는 손해를 감수해야 되는 법으로 보입니다. 그러다 보니 전월세가 급격히 오를것 같다는 예상됩니다. 내년 6월달이 되서 전월세 신고제까지 시행되어야 해당 법의 효과가 발생될 것입니다.
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