전세보증금 돌려받는 방법 (깡통전세 전세사기 피해 예방법) +내용증명 작성방법

전세보증금 돌려받는 방법 (깡통전세 전세사기 피해 예방법) +내용증명 작성방법

전세보증금 돌려받는 방법 (깡통전세 전세사기 피해 예방법)

 

정부지원 햇살론 채무통합 대환대출 한도 자격 금리

 

참고용으로 인식하면 되겠습니다.
사안이 복잡하다면 전문 법조인에게 꼭 법률상담을 받으십시오.

1. 내용증명의 발송(계약기간 만료 전, 민법 635, 636조 관련)
1) 전세계약기간 만료 최소 한 달 전에 발송할 것
2) 내용증명발송

※ 필요한 이유
향후 진행해야할 민사소송에서 활용

어떻게 써야되나요?

 

내용증명 작성방법

 

가. 내용증명서 작성에 대한 특별한 기준은?

내용증명서 작성은 특별한 양식은 없으나 법으로 규정하고 있는 것은 아니고 내용증명 규정에 의해서 숫자와 행수가 정하여져 있으며 이의 숫자와 행수가 많다고 하여 효력이 있고 없는 것은 아니다. 그 규정은 숫자는 한 줄에 20자 이내며 한 장에 26행(26줄) 이내로 하고 있으며 정정 삭제한 것은 날인을 하고 몇 자 정정의 표시를 반드시 하여야 한다.

그러나 이와 같이 숫자나 행(줄)을 지키지 않는다 하여 우송한 내용증명이 어떤 효과가 없는 것은 아니다.그러나 내용증명 본문용지에 발송인의 주소와 성명 수신인의 주소와 성명은 반드시 기재해야 한다.

 

나. 내용증명서 자체가 어떤 효력이 있는가?

내용증명서 자체가 어떤 법적 효력이 있는 것은 아니나 어떤 내용에 대하여 근거를 만들어 놓고 차후에 법적으로 처리하기 위해서는 반드시 필요하다.

어떤 내용에 대하여 전화 또는 구두로 독촉을 하였다고 하여도 증거가 없기 때문에 내용증명을 보내어 증거물을 확보해 놓아야 된다.

예를 들면 돈을 차용해 주면서 차용증을 받지 않았는데, 세월은 가고 차용증도 없는 상태에서 돈을 주지 않아 답답할 때에는(이런 경우에는 내용증명을 보내어 돈을 달라고 하면, 상대방에서 현재는 돈이 없으니 언제 준다든지 하면서 회답이 오게 된다) 이 자체가 차용증이 되는 것이다.

어떤 일에 대하여 사실 확인을 해둘 필요가 있을 때에 내용증명을 작성하게 되는 것이다. 또한 부동산 계약 후 중도금 또는 잔금을 땅값이 올라 매도자가 받지 않은 상태에서 시일이 지나가면 누가 잘못하였는지 모르게 되니 법적으로 처리할 때에는 어떤 근거가 없어 어느 한쪽이 손해를 보게 되는수도 있다. 위와 같은 경우에 내용증명을 우송해야 한다.

 

 

2. 부동산가압류 신청(필수 아님 옵션임)
※ 집주인이 제3자에게 처분, 물권 설정 등을 하는 행위를 막기 위함. 작성은 복잡하니 법무사를 이용할 것. 필수는 아니지만 개인적으로 추천하는 바. 단 가압류신청금액의 약 1/10에 대해 법원이 공탁(납부)명령을 현금이나 보증보험의 방법으로 내라고 하기 때문에 금전적 여유가 필요할 것임.

직접 써보고 싶어요

 

https://support.klac.or.kr/cmm/docPreviewPopup.do?pFILE_ID=6fbce880-9bb2-4468-ae5f-7a412c005a6f

3. 임차권등기명령의 신청(계약기간 만료 후)
※ 필요한 이유
전세금을 돌려받지 못했더라도 세입자가 법률상 아무 조치 없이 이사한다면 세입자의 자격이 상실되어 채권관계가 후순위로 밀릴 위험이 있어 임차권등기 시 세입자의 의무 중 하나인 명도의무(집을 집주인에게 반환하는 의무)에 관한 이행으로 판단돼 추후 전세금반환소송을 제기할 근거가 된다.

 

 

실무상 임차권등기 신청 직후 이사하는 것보다는 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 ‘이사해야만’하며 만약 급한 사정이 있는 세입자라면 가족 중 일부를 먼저 전입시키고 임차권등기가 완료된 것을 확인 후 나머지 가족이 전입해야 법률상 문제가 없다.

※ 전문변호인 작성글
https://blog.naver.com/dltmvks/222912877676

어떻게 써야되나요?..엄두가 안 나요
https://support.klac.or.kr/cmm/docPreviewPopup.do?pFILE_ID=72fa6eef-5caa-4951-9a6f-d8c3d04d2a54

4. 소제기 및 확정
요즘엔 전자소송으로 대부분 진행하므로 전자소송으로 작성하여 제출하도록 합시다.(공인인증서 필요)
https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

1) 제출하는 곳
채권자 주소지에 내시면 됩니다(지참채무의 원칙)

그래도 잘 모르겠는데요..?
https://www.scourt.go.kr/region/location/RegionSearchListAction.work

2) 소요비용(전자소송의 경우 전자작성 시 통상의 소-금전지급 청구의 소로 설정)
https://www.klac.or.kr/legalstruct/autoCostCalculation.do
소송물가=못 받은 보증금 입력
종류=소장or지급명령 택1
원고=1
피고=1
전자소송 진행여부= 본인 원하는 방법 택1
계산하기 클릭

※ 집주인이 괘씸합니다..이자도 청구하고 싶어요
위 링크 아래 이자계산란 있음

3) 필요서류

전세 계약을 체결했다는 증거 - 임대차계약서
보증금을 집주인에게 지급했다는 증거 - 은행거래내역 또는 현금영수증
계약 종료를 입증할 증거 - 내용증명, 문자메시지, 녹취록 등

+계약 종료를 입증할 증거’는 계약을 연장하지 않겠다는 갱신거절의 의사를 표시했다는 것을 보여주기 위한 것입니다.

※ 전문변호인 작성글
https://www.hwii.co.kr/boardPost/117695/30

※ 그래도 변호사한테 맡겨야 하지 않나요?
채무불이행 소송은 상대방이 보증금을 돌려줬다는 증거가 나오지 않는 이상 대부분은 승소하오니 직접 진행해도 무방하며 작성이 힘들다면 법무사에게 작성 및 제출위임을 하셔도 괜찮습니다. 변호사까지 쓸 필요는 없습니다.

이후 판결선고기일에 전부승소하여 판결선고기일로부터 14일간 임대인이 항소하지 않는다면 판결이 확정됩니다.
5. 강제경매신청

법무사한테 의뢰하여 경매신청을 하도록 합니다.

※ 난 시간이 너무 넘쳐서 직접 해보고 싶습니다.
https://help.scourt.go.kr/nm/minwon/doc/DocListAction.work?pageIndex=1&pageSize=5&min_gubun=&sName=&eName=&min_gubun_sel=&searchWord=%B0%E6%B8%C5%BD%C5%C3%BB

혹은 전자소송으로 작성하셔도 됩니다.

신청이 접수됐다면
1. 경매개시결정
2. 배당요구기일 지정, 배당요구 마감3. 현황조사, 감정평가, 매각기일, 매각결정기일 지정
4. 낙찰(유찰 시 2~30퍼센트씩 낙찰될 때까지 최저매각가격 조정)
5. 매각확정(7일내 즉시항고 가능)
6. 대금지급기일지정
7. 배당기일 지정 및 배당금 수령

간략하게 위와 같은 전차로 진행될 것입니다.

본래 전세권설정등기가 안 된 임차인은 2.단계에서 배당요구를 해야하나 우리는 신청인이므로 별도로 하지 않아도 됩니다.

여기서 만약 귀하가 설정한 확정일자보다 먼저 설정된 근저당권이 없다면 옵션은 세가지입니다.
하나. 위 절차대로 진행하여 배당기일에 배당금을 수령한다
(이 경우 전세권설정등기를 근거로 경매신청하지 않았다면 부족분만큼 별도로 낙찰자에게 대항할 수 있습니다)
둘. 최저매각가격에서 못 받은 보증금을 뺀 금액만으로도 위 부동산을 낙찰받을 수 있습니다.
※ 단 이 방법은 어디까지나 귀하의 확정일자가 최우선순위일 경우고 이미 선순위 물권인 근저당권 등이 있다면 오로지 위 ‘하나.‘의 방법으로밖에 해결할 수밖에 없으며 부족분 또한 별도로 임대인에게 경매절차 사건 외 강제집행으로써 채권만족을 받을 수 없습니다.
셋. 그대로 거주한다.
이 경우 다음 낙찰자에게 임대차계약이 이전되며 추후 낙찰자로부터 보증금을 돌려받으시면 될 것입니다.

대략 큰 틀은 이렇습니다.

※ 법률상담을 받고 싶어요
1. 유료
변호사사무실, 로펌에서 별도로 30분당 10만원 정도로 받으시면 됩니다.(사무소마다 가격상이)
2. 무료
1) 법률구조공단
https://www.klac.or.kr/legalstruct/visitingConsultation.do
2) 각 법원 무료법률상담 코너

 

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