2020년 양도세율표, 양도소득세 계산기 없이 계산방법

양도세란?

양도소득세의 줄임말로 토지, 건축 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 조세입니다. 재고자산 외 자산 양도로 인한 자본이익에 대한 세금입니다. 2억 건물을 매입해 다시 2억에 팔게 된다면 차액이 없기 때문에 양도소득세가 부과되지 않지만 4억에 팔린다면 2억의 차액이 발생되고 양도세는 2억 차액만큼에 대해 과세가 됩니다.

양도세에 대해서 이해가 쉽게 됐죠?

양도세 비과세 일시적 2주택

신규 아파트 분양 또는 이사로 인한 매매 등 1가구 2주택을 보유하게 되는 경우가 있을 수 있습니다. 양도세 비과세는 1세대 1주택에만 해당되는 혜택으로 2주택 보유 시 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 투기 목적이 아닌 이사를 위한 일시적인 2주택 보유를 감안해주기 위한 정책. 일시적 2주택 비과세 혜택이 있습니다.

일시적 2주택 조건은?

일시적 2주택자가 비과세를 받기 위한 요건의 핵심은 이전주택의 매도 기간입니다.

이사를 위해 새로운 집을 매수했다면 취득일 기준으로 3년 이내에 이전 집을 매도해야 합니다.

추가로 이전 집을 취득하고 최소 1년이 지난 후에 두 번째 집을 취득해야 하며기존 집은 2년 이상 보유해야 합니다.

다시 정리하면 기존 집을 취득하고 1년 이상 지난 후 새로운 집을 매수해야하며 이전 집은 2년 이상 보유하며 새 집을 취득하고 2년 내에 기존 집을 매도해야합니다.

이 세 조건을 갖춰야 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다.

이전 주택의 처분 기간은 신규 주택의 취득일을 기준인데 취득 사유별 취득일을 정하는 기준도 상이합니다.

일반 매매의 경우 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을, 분양권 취득 후 완공의 경우 잔금일과 사용승인서 교부일 중 늦은 날로 합니다.

증여는 증여 등기일, 상속은 피상속인 사망일이 취득일이며 직접 신축한 경우에는 사용승인서 교부일, 실제 사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.

기본적인 기준은 위 언급한 조건 기준을 따르지만, 작년 발표된 12.16 부동산 대책에 따라 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건이 훨씬 까다로워졌습니다.

기존 집이 조정대상지역으로 지정된 이후 구매한 주택이라면, 기본 조건인 2년 보유 대신 2년 거주를 해야 합니다. 그리고 새로운 집을 취득한 시기에 따라 비과세 요건에 해당하는 매도 기간이 달라집니다.

정부의 부동산 정책에 따라 2018년 발표한 '9.13 대책' 이후에 새로운 집을 매수했다면 취득일로부터 2년 내에, 작년에 발표한 '12.16 대책' 이후에 매수했다면 취득일로부터 1년 이내에 기존 집을 매도해야 합니다.

새로운 집을 계약 완료한 상태에서 정부의 부동산 대책 발표가 된다면 억울할 수 있습니다. 이 때문에 피해자를 막기 위해 대책이 발표되기 전 계약서를 작성하고, 계약금을 지급한 경우라면 종전 규정을 적용해주고 있습니다.

2018년 '9.13 대책' 이전 계약서를 작성하고 계약금을 지급했다면 2년이 아닌 3년, '12.16 대책' 이전에 계약서를 작성하고 계약금을 지급했다면 1년이 아닌 2년 이내 매도 기준이 적용됩니다.

양도소득세 계산 방법

양도가액 - 취득가액(실거래가) - 취득세, 중개수수료, 법무비 등 필요경비 = 양도차액 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 250만원 = 양도소득 과세표준 X 세율 = 양도소득세 산출세액 - 누진공제액 = 양도소득세 + 지방세 10%(양도소득세의 10%) = 양도소득세가 됩니다.

여기서 장기보유특별공제는 3년 이상 ~ 4년 미만은 6%, 4년 이상 5년 미만이면 8%, 5년 이상 ~ 6년 미만은 10% 로 해마다 2%씩 증가하여 15년 이상이 되면 30%의 장기보유 특별공제율에 적용을 받게 됩니다.

쉽게 말해서 오랫동안 보유하고 있다면 특별공제율이 더 올라가 양도소득세를 줄어들게 됩니다.