21대 국회 임대차 3법 발의, 세입자 보호할 수 있을까?

21대 국회서 ‘임대차 3법’ 잇단 발의
임대시장 안정 vs 지나친 재산 침해
장기 임대주택 공급 확대 정책 필요


21대 국회가 개원하자마자 주택 임대차보호법 관련 개정안이 잇달아 발의되면서 부동산시장의 이슈로 부상하고 있습니다.

서울 아파트 전셋값이 지난해 7월 첫째 주 이후 무려 49주간 연속 상승하는 등 불안이 가중되면서 세입자 보호를 위한 ‘임대차보호 3법’(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권) 도입이 추진되고 있습니다.
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21대 국회에서는 정부가 주택 임대시장 안정을 위해 추진 중인
‘전월세 신고제’를 비롯해
전세금 인상률을 최대 5% 제한하는 ‘전월세 상한제’와
임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’ 등
임대차보호 3법 개정안이 연이어 발의되고 있습니다.
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발의된 개정안들은 치솟는 전·월세 가격으로 불안정한 임대시장의 안정을 노리고 세입자 보호를 위한 취지로 마련된 법안입니다. 전세와 월세의 의무 계약 기간을 지금의 2년에서 4년으로 늘리는 법안부터 재계약 기한을 무기한으로 하는 법안까지 발의됐습니다.

임대차 3법은 임대시장에 미치는 영향이 워낙 크고, 정부가 민간의 임대계약에 대한 직접적인 통제가 가능한 만큼 파장이 예상됩니다. 또 정부의 지나친 재산권 침해 논란과 단기간 임대료 상승 등 부작용을 우려하는 목소리도 많은데요.
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임대차 3법 법안내용

주택 임대차보호 법안에는 세입자 주거 복지 실현을 위한 문재인 정부의 공약 사항이었던 계약갱신 청구권과 전월세 상한제의 주된 내용이 모두 담겨있습니다.
집주인은 특별한 사유가 없는 한 계약 연장을 거부할 수 없고, 전세 기간도 2년에서 4년으로 늘게 됩니다. 또 임대료 인상률도 연 5% 이내로 제한됩니다. 이와 함께 전·월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내 실거래가로 신고해야 하는 전월세 신고제도 의원 입법으로 조만간 발의될 예정입니다.
세입자가 원하면 사실상 무제한 계약 연장이 가능한 셈이어서 논란이 예상됩니다. 임대인이 차임을 내지 않거나 집을 훼손하는 등의 사유가 있을 때는 집주인이 계약을 거절할 수 있는 조항도 있습니다.

현행법상 주택 임대차계약기간은 2년인데, 이는 1989년 1년에서 상향조정 된 이후 단 한 번도 개정되지 않았는데 결국 세입자들은 30년간 매 2년마다 새로운 집을 찾아 이사를 되풀이 했고, 전·월세 계약이 연장된다고 하더라도 예측하지 못한 임대료 상승으로 사실상 집에서 쫓겨나는 경우가 비일비재 한 내용을 발의 배경으로 설명하고 있습니다.

​이는 이미 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국 등 해외 선진국 중 민간 임대 시장이 발달한 국가들에서는 임대차계약기간을 따로 정해두지 않거나 명확한 해지의 원인이 있을 때에만 임대인의 계약 해지가 가능한 만큼 세입자의 계속 거주권은 해외에서는 이미 널리 받아들여진 개념입니다.
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이번 법안은 여당 단독으로 처리될 가능성도 농후하며 임대보호차 3법이 전·월세 시장을 자극해 임대료가 오를 수 있다는 우려가 있습니다.
집주인들이 정책이 시행되기 전 인상에 나서면서 단기간에 가격이 급등할 수 있고 전월세 신고제가 과세 목적으로 활용될 경우 세금 부담을 세입자에게 떠넘길 수 있습니다.
특히 내년부터 신규 입주물량이 절반 수준으로 줄면서 전세 매물 품귀 현상과 전셋값 상승이 불가피할 것으로 보여집니다.
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